17 ديسمبر 2014 على مدى السنوات العشرين الماضية، وصلت مهنة تقييم العقارات إلى توافق في الآراء بشأن الإطار المناسب والمنهجيات التحليلية لتقييم التأثير المحتمل للتلوث البيئي على القيمة السوقية للممتلكات العقارية (1). ومن قبيل الصدفة أيضا خلال ال 20 سنة الأخيرة سنوات، من خلال دوبيرت، وآخرون. v. ميريل داو فارماسيوتيكالز، Inc. (1993)، أنشأت المحاكم عملية أكثر قوة لحماية البوابات من أجل حماية المتقاعدين من الحقيقة والمتقاضين من آراء وشهادات الخبراء التي لا يمكن الاعتماد عليها. وكمقياس للأضرار، فإن انخفاض قيمة الممتلكات (بد) هو مسألة ذات قيمة سوقية، ولذلك ينبغي أن تتبع آراء الخبراء وشهاداتهم الموثوقة منهجيات مقبولة عموما. ويجوز للشهود الخبراء الذين لا يتبعون، أو الذين يسيئون استخدام المنهجيات المقبولة مهنيا، رفض شهادتهم من قبل المحاكم. وإذا لم يقدم محاكم المحاكمات لمحاكم دوبيرت أو محاكم الولاية ما يكفي من آليات الفرز الدقيقة، ينبغي الاعتماد على المحاكم العليا لمواصلة استعراضها، وعند الاقتضاء، اتخاذ أي تدابير تصحيحية تراها ضرورية. في العديد من الحالات الأخيرة، الأضرار العقارية خبراء فد فشلت في اجتياز حشد مع المحاكم الابتدائية ومحاكم الاستئناف ومحكمة عليا واحدة على الأقل العليا. بد المنهجية في بداية التسعينات، تم نشر العديد من المقالات في الأدبيات العقارية المهنية والأكاديمية التي تتناول منهجيات تقييم تأثير التلوث البيئي على القيمة السوقية للممتلكات العقارية. وفي نهاية عام 2003، أصدر مجلس معايير التقييم وأصدر الرأي الاستشاري 9 (أو-9)، تقييم الممتلكات العقارية التي يمكن أن تتأثر بالتلوث البيئي. يوفر أو-9 الإطار المناسب لتقييم بد المحتملة، مع إجراء تحليل باستخدام منهجيات التقييم القياسية أو التطبيقات القائمة على الطرق القياسية. يجب أن تستند آراء موثوقة وموثوق بها بد على تحليل بيانات السوق المناسبة وفقا للمنهجيات المقبولة عموما. معايير المحكمة قررت المحكمة العليا للولايات المتحدة الأمريكية دوبرت وآخرون. v. ميريل داو فارماسيوتيكالز، Inc. قضية في عام 1993، تحدد معايير الشهادة في المحاكم الاتحادية للمعرفة العلمية والتقنية أو غيرها من المعارف المتخصصة. وفي قضية دوبرت، قضت المحكمة العليا بأنه يجب على قاضي المحاكمة، بمقتضى قواعد الإثبات الاتحادية، أن يقيم ما إذا كان يمكن أن يطبق الاستدلال المنطقي للشهادة أو المنهجية علميا ومناسبا على الوقائع قيد النظر. وستنطوي العديد من الاعتبارات على التحقيق، بما في ذلك ما إذا كانت النظرية أو التقنية قيد البحث يمكن اختبارها (وقد تم اختبارها)، وما إذا كانت قد تعرضت لاستعراض الأقران ونشرها، ومعدل الخطأ المعروف أو المحتمل، ووجود المعايير والحفاظ عليها وما إذا كانت قد حظيت بقبول واسع النطاق داخل مجتمع علمي ذي صلة. وقد سمح قرار المحكمة العليا في قضية كومهو تير المحدودة ضد كارمايكل، 526 الولايات المتحدة 137،147 (1999) للمحاكم بتطبيق معايير دوبرت على أنواع أخرى من شهادات الخبراء ولا تقتصر تطبيقها على الأدلة العلمية. وبالإضافة إلى ذلك، أعطى كومهو لمحاكم المحاكمة سلطة تقديرية واسعة لتقرير ما إذا كان دوبيرت ينطبق وما إذا كان عقد جلسات استماع لتحديد موثوقية آراء الخبراء. الأضرار العقارات الخبراء قد يحسن فرصهم في تجنب دوبرت كومهو الضوء من خلال الالتزام بالمعايير المهنية المقبولة في تحليلات بد بهم. أمثلة للحالات في الحالات التالية، لم يسمح لخبراء الحزب الشعبي لحقوق الإنسان بالإدلاء بشهادتهم، أو تم عكس الأحكام التي تستند إلى شهاداتهم عندما رأت المحاكم أن آرائهم لا يمكن الاعتماد عليها. وهناك بضعة موضوعات متسقة تنبثق عن هذه الأمثلة فيما يتعلق بمنظورات المحاكم بشأن ما يشكل انحرافا غير مقبول عن المنهجيات المقبولة عموما. إكسون موبيل كورب ضد أولبرايت إت آل. محكمة الاستئناف في ماريلاند، 2013 شهد الخبير أن كل من مساكن المدعين حافظت على 60 في المئة بد بسبب تسرب خزان البنزين. وقد أعادت هيئة محاآمة المحاكمة أحكاما قدرها 496،210،570 تعويضات تعويضية و 1،045،550،000 تعويضات تأديبية ل 466 مدعيا. 3 استخدم الخبير ثلاث طرق: (1) تحليل تلوي 4 مستمدة من مقال نشر في 2006، 2 () دراسات حالة لأحكام هيئة المحلفين و والمستوطنات في أمور أخرى، و (3) استطلاع هاتفي للتجديد الطارئ (5)، سئل فيه المستجيبون عما سيكونون على استعداد لدفعه مقابل منزل افتراضي مع تلوث المياه الجوفية (6). ورآزت محكمة الاستئناف على عدم قيام الخبراء بتحليل المبيعات الفعلية، وفي حين أن قانون ميريلاند لا يجبر على استخدام بيانات مبيعات قابلة للمقارنة، باستثناء جميع المنهجيات الأخرى، يجب أن يقدم خبير تقييم عقاري تبريرا معقولا لتجاهل بيانات السوق حيثما كان متوفرا (7). ووجدت المحكمة أيضا مستوى مضاربة المضاربة إلى هذا الاستنتاج، كما لاحظت المحكمة المحلية للولايات المتحدة للمنطقة الشمالية من كاليفورنيا في استعراض نفس الخبراء اقترح الشهادة في أ قضية نوثر، على محمل الجد. بالميسانو وآخرون. v. أولين Corp. إت آل. رقم C-03-01607 رمو، 2005 ول 6777561، 5 (N. D. كال .5 يوليو 2005) .8 كما كانت المحكمة معنية بتوقيت التناقص المزعوم. وقال الخبير إنه لا يعرف متى سيعكس سعر السوق إنخفاضه بنسبة 60 في المائة في القيمة السوقية. وهذا يعني أنه لم يكن هناك تقدير لمدى تكبد المدعين فعلا أضرارا. وأشارت المحكمة مرة أخرى إلى بالميسانو: "السماح للمدعين بتعويض الأضرار عن انخفاض افتراضي ومضاربي في القيمة السوقية التي قد لا تتحقق أبدا هو السماح لهم باستعادة مزدوجة محتملة إذا استطاع المدعون استرداد قيمة انخفاض لم تنعكس بعد في الأسعار، يمكن أن يبيعوا منازلهم على الفور ويتلقون خسائر غير متوقعة: الأضرار الناجمة عن انخفاض غير محقق حتى الآن في القيمة بالإضافة إلى سعر السوق الكامل. بالميسانو، 2005 الولايات المتحدة. في 16 n.5. وتجاهل الخبراء لوجود سوق فعلي فعال، مهما كان الانحراف هو خطأ واضح. وبما أن محاكم المحاکمة قبول شھادة الخبراء کانت خطأ واضحا، فإننا نعکس جوائز ھیئة المحلفین للتقلیل من حیث القیمة بالنسبة لجمیع النداءات والحبس الاحتياطي المباشر لمحاكمة جدیدة. 9 باتریك إت آل. v. فيرستنيرجي جينيراتيون كورب. المحكمة المحلية في الولايات المتحدة، المقاطعة الغربية في بنسلفانيا، 2014 كان هذا إجراء جماعي مقترح فيما يتعلق بالانبعاثات المختلفة من منشأة توليد الفحم المدعى عليهم. قسم خبير المدعين المنطقة المتضررة المزعومة إلى ثلاث فئات فرعية ووضع نموذج تقييم جماعي لتقدير الأضرار. ورأى أن قيم ممتلكات المدعين تقلصت بنسبة 12 في المائة أو 45 في المائة تبعا لموقعها في إحدى المناطق الفرعية وطبيعة الانبعاثات المزعوم أنها تؤثر على موقعها. واستند نموذج التقييم الجماعي للخبراء إلى التقييم الطارئ (أي الدراسات الاستقصائية الافتراضية)، ودراسات الحالة، والتحليلات التلوية، ونموذج الانحدار لعينة من المبيعات الفعلية. وقام الخبير بتجميع النتائج المستمدة من هذه الطرق الأربع باستخدام عملية الترجيح الضمني (10)، مع وجود أكبر استقصاءات للقيمة الطارئة. وضع الخبير وزن أقل بكثير على أي تحليل للمبيعات الفعلية، مشيرا إلى أن السوق كان غير مدروس وغير فعالة. وفيما يتعلق بدراسات الحالة التي أجراها الخبراء والتحليلات التلوية، ذكرت المحكمة، كما هو الحال بالنسبة لدليل دراسة الحالة، أن المحكمة لن تنظر في التحليلات المعدنية إلا كدعم لرأي الخبراء بشأن فائدة منهجية التقييم الجماعي وليس كدليل (11). وفيما يتعلق بمسح التقييم الاحتمالي، خلصت المحكمة في حكم دوبرت إلى أن المشاكل المتعلقة بالأسئلة المطروحة في الاستقصاء تبين أن الاستقصاء معيب وغير مقبول أساسا ([12]). وقضت المحكمة بأن آراء الخبراء التي تستند أساسا إلى الوحدة استقصاءات التقييم، غير مقبولة فيما يتعلق بأكثر من 98 في المائة من الفئة، أي لنحو 000 74 من أصل 000 75 صنف من الممتلكات. وأشار إلى حكم شركة إكسون موبيل ضد أولبرايت الحاكم المذكور أعلاه، ذكرت المحكمة أيضا أنه كان مضطرا من جانب آخر من جوانب الخبراء نظرية السوق غير مدروسة. 13 ووفقا للمحكمة، رأي الخبراء حول متى تناقص المعرفة المعرفة الافتراضية وسوف يحدث هو تكهنات نقية. هذا النوع من التخمين لا يمكن الاعتماد عليه. كانون وآخرون. v. بب المنتجات نورث أميركا، Inc. المحكمة المحلية في الولايات المتحدة، المقاطعة الجنوبية من تكساس، قسم جالفستون، 2013 كان هذا الإجراء من الفئة المقترحة بشأن الإطلاقات الكيميائية من مصفاة النفط التي يديرها المدعى عليه. وشملت منطقة الفصل أكثر من 14،000 عقار سكني. واستند الخبير إلى آرائه بشأن استقصاءات التقييم الطارئ، وتحليل الانحدار، واتجاهات المبيعات. وشهد أن ممتلكات المدعين تكبدت بد دائم من 5 إلى 20 في المئة من قيمة ممتلكاتهم (15). قضت المحكمة بأن هناك ببساطة كبيرة جدا فجوة تحليلية بين البيانات والرأي قدمت 16 في نموذج الخبراء الانحدار وتحليل اتجاهات الأسعار نموذج الانحدار (بسبب أمور أخرى) لا تعكس الاختلافات في الأسعار بين مناطق الفصل والرقابة خلال الفترة السابقة (17). وفيما يتعلق بطريقة تقييم الخبراء المحتملين، ذكرت المحكمة، كقضية أولية، أن المحكمة تلاحظ عدم اليقين الذي مفاده أنه حتى المدعين أن التقييم الطارئ لوحده دون تعزيز تحليل الانحدار أو الاتجاهات العقارية سيكون بمثابة حساب موثوق به للأضرار ([18]). وأشارت المحكمة إلى وجود نقاش في الأوساط العلمية بشأن صحة التقييم الطارئ كمنهجية تقييم الخصومات السوقية املرتبطة باالستغالل العقاري. وبناء على ذلك، حكمت احملكمة بأن t فإن تحليل خبراء التقييم الطارئ، الذي يقف بمفرده، غير قادر على العمل كسبب سببي موثوق أو موحد ويضر بالنموذج في هذه الحالة (20). ورأت المحكمة أن آراء الخبراء لا يمكن الاعتماد عليها واستبعدت شهادته. وذكر أن آراء الخبراء لا تفي بالمعايير المنصوص عليها في دوبرت وذريتها. ليس فقط جوانب محددة من منهجيات الخبراء معيبة، ولكن نظريته الشاملة من الأضرار هو فصل من أسباب الشاكية من العمل. .21 أبيشت، وآخرون. v. ريبوبليك سيرفيسز، Inc. إت آل. محكمة الشئون العامة، مقاطعة توسكاراواس، أوهايو، 2013 في هذه الحالة، كان يزعم القضية بد من الروائح بسبب القرب المدفن. شهد خبير المدعين أن بد كان 5، 10 أو 20 في المئة، اعتمادا على المسافة من المكب. واستعرض الخبير اتجاهات أسعار المنازل، ولكنه لم يقم بأي تحليل لأضرار الممتلكات الفردية. وادعى المدعى عليهم أن منهجيات خبراء المدعين المستندة إلى التقييم الطارئ والتحليل التلوي ودراسات الحالة كانت من قبيل المضاربة والتحيز والاستماع والتعقيد إلى حد كبير لتحديد بد للخصائص الفردية. وفي جلسة استماع سابقة للمحاكمة، ذكر القاضي أن قلقه فيما يتعلق بهذا الشاهد بالذات هو عدم القيام بأي شكل من الأشكال بإضفاء الطابع الفردي على المدعين المعنيين. في الحكم اللاحق لاستبعاد شهادة الخبراء، ذكرت المحكمة: هذا الشاهد هو محاولة لفرشاة واسعة مفهوم الأضرار في القضية التي تهدف إلى أن تكون محددة لعشرة المدعين الأفراد. و هيس يفعل ذلك مع مجموعة من المنهجيات، التي حتى أكبر قدر من الخيال لا تصل إلى مستوى من اليقين العلمي المعقول، والاحتمال، إذا كنت سوف، لأغراض المقبولية في هذه الحالة. تم منح الاقتراح. وفي هذه الحالة، سعى مالك مزرعة المدعى إلى استرداد ما نسبته 60 في المائة من قيمة قيمة العقار المزعومة المتبقية بعد معالجة التلوث الناجم عن المجاورة. ووفقا للمحكمة: الأدلة المستندة إلى التخمين أو التخمين أو التكهنات غير كافية لإثبات الأضرار الناجمة عن الوصمة، ليس فقط بالنسبة لمقدار القيمة المفقودة ولكن أيضا بالنسبة للجزء من هذا المبلغ الناجم عن سلوك المدعى عليهم. (دراسة تعتمد على دراستين حالة). وبالإشارة إلى منهجية دراسة الحالة، قالت المحكمة: "نحن لا نحتفظ بها لا يمكن أبدا استخدامها للوصول إلى رأي موثوق به بشأن الأضرار المتناقصة. لكن الطريقة التي استخدم بها الخبير النهج هنا هو معيب قاتلة لثلاثة أسباب. أولا، البيانات التي اعتمد عليها الخبير بشأن مواقع دراسة الحالة لا تدعم رأيها بأن هذه الخصائص فقدت القيمة السوقية. ثانيا، رأي الخبراء النهائي هو سبب تعتمد على المنطق لها يمكن أن يكون الصوت إلا إذا كانت الخسائر التي عثر عليها لمواقع دراسة الحالة، في الواقع، تعزى إلى وصمة العار السوق وليس هناك عوامل السوق الأخرى. وبدلا من ذلك، افترض الخبير أن الانخفاض في القيمة السوقية التي عثر عليها (كليا) يعزى إلى التلوث القريب. ثالثا، فشل الخبير في حساب أي اختلافات بين المزرعة ومواقع دراسة الحالة أو أي اختلافات بين طبيعة تلوث الممتلكات الثلاث 25. وعلاوة على ذلك، لاحظت المحكمة أن الخبير لم يحاول إثبات أن التلوث الملوث بالقرب من مواقع دراسة الحالة تسببت في بعض أو كل التقلص في القيمة السوقية التي عثرت عليها، كما أنها لم تحاول استبعاد الأسباب المعقولة الأخرى (26). وأوجزت المحكمة بالقول إن الخبراء يعتمدون على عدم كفاية البيانات والافتراضات غير المدعومة والفجوات التحليلية في (27). وأخيرا، خلصت المحكمة إلى أننا نقبل محكمة الاستئناف ونصدر حكما لا شيء لصالح هيوستن أونليميتد (28). الخلاصة في هذه الحالات الأخيرة، فإن رفض المحاكم لآراء الخبراء وشهاداتهم تضمن عدم تحليل المبيعات الفعلية للممتلكات التي يدعى أنها متضررة، (خاصة استقصاءات التقييم الطارئ)، والاستخدام غير السليم للأساليب المقبولة عموما، والمضاربة بشأن الأضرار التي لم تحدث بعد. وفي كل حالة، يمكن أن تعزى نقاط الضعف إلى الأضرار العقارية يخرج الخبراء عن متطلبات المنهجيات المقبولة عموما. الأهم من ذلك، عندما يتم استخدام الطرق المقبولة عموما يجب تطبيقها بكفاءة. على الرغم من أن خرقا للعقد المسألة، ظهرت آتا الخطوط الجوية، وشركة ضد شركة فيديرال اكسبرس تطبيق الخبراء من تحليل الانحدار، وهي منهجية تستخدم على نطاق واسع لتقييم المطالبات بد. تطبيق الخبراء من تحليل الانحدار نقلت محكمة الاستئناف الأمريكية للدائرة السابعة لتقديم نقد ملون أن تراجع الخبراء كان العديد من الجروح الدموية مثل جوليوس قيصر عندما طعن 23 مرات من قبل أعضاء مجلس الشيوخ الرومان بقيادة بروتوس 29. في هيوستن أونليميتد، Inc. v. ميل أكرس رانش، المحكمة العليا في تكساس تحذر من أن القيمة الإثباتية لشهادة الخبراء مستمدة من أساسها، وليس من حقيقة أن الخبير قال ذلك. 30 أمثلة الحالة المذكورة أعلاه توضح القليل من الاهتمام التي يدفعها بعض الخبراء لوضع أساس سليم لآرائهم. والواقع أن البعض يدركون تماما أن قاعة المحكمة نفسها قد تتيح للخبراء قشرة من المصداقية غير موجودة في سياقات أخرى ([31]). وبغض النظر عن دوبر، فإن محاكم الاستئناف والمحاكم العليا تنتظر خبراء غير مهنيين وغير مهيئين، تعلم فقط كيف رقيقة القشرة من المصداقية يمكن أن يكون. 1 مجالس تقييم المعايير الرأي الاستشاري 9 تقييم الممتلكات التي يمكن أن تتأثر بالتلوث البيئي دليل معاهد التقييم الملاحظة 6، النظر في المواد الخطرة في عملية تقييم معاهد التقييم تقييم العقارات (الطبعة الرابعة عشرة) التقييم معاهد تقييم العقارات (الطبعة الخامسة) ندوة معاهد التقييم، تحليل آثار التلوث البيئي على العقارات (2010)، ومنذ أوائل التسعينات، العديد من المقالات في الأدب المهني (مثل مجلة التقييم) مع أكثر حداثة مقالات تشير إلى رأي استشاري 9. 2 دوبيرت، إت آل. v. ميريل داو فارماسيوتيكالز، Inc. أكتوبر تيرم، 1992، المنهج، المحكمة العليا للولايات المتحدة، 509 الولايات المتحدة 579، 580 (1993). لا دوراسين، بيرسونالمنت تي أكونسيجارا كيو تي كونسنتراراس إن 2 o 3 باريس دي ديفيساس بارا إمبيزار، إن سيغوندو لوجار ديبيس صابر كيو لا بلاتافورما إس موي سنسيبل a لا فوتليداد، أس كيو لا إليسين دي لوس هوراريوس إس أون ستاندارد إمبورتانت. كومنزار a إنفرتير a لارجو بلازو بارا كومنزار 24h فيستا 1 semana. buena سويرت. نو إنتيندو بورك إس ميجور كومنزار a إنفرتير a لارجو بلازو، يو كريو كيو إس تودو لو كونتراريو، a لارجو بلازو نيسيسيتايس موشا مايور إنفورماسين دي لاس فارياسيونيس دي لوس ميركادوس y أنليسيس تنيكوس y فوندامنتس ماس بروفوندوس. كونتراريو، يو كومينك كون أوبيراسيونيس a كورتو بلازو (30 o 15 مينوتوس) إنيسيالمنتي سولو كون أنليسيس دي تندنسياس، إفيدنتيمنت لويغو هي إيدو بروفونديزاندو كون أوتراس إستراتيجياس y تنيكاس.
Comments
Post a Comment